Construtora atrasou a entrega do imóvel? Saiba seus direitos em Atibaia

Por Dr. Caio Prado | Direito Imobiliário

Você comprou o apartamento na planta, fez as contas, planejou a mudança. A data de entrega chegou, passou, e a construtora só dá desculpas: chuva, falta de material, “falta pouco”. Enquanto isso, você continua pagando aluguel e as parcelas.

Se a construtora atrasou a obra, a lei protege o comprador. O atraso na entrega do imóvel, depois do prazo de tolerância, dá direito a desistir da compra e receber o dinheiro de volta, ou a manter o imóvel e ser indenizado.

Neste guia, explico em linguagem simples o que diz a lei, o que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu e quais documentos separar. Com o crescimento de lançamentos em Atibaia e nas cidades da região bragantina, esse tipo de dúvida tem chegado cada vez mais ao nosso escritório.

O que é o prazo de tolerância de 180 dias

Quase todo contrato de compra na planta tem uma cláusula de tolerância: um prazo extra, depois da data prometida, em que a construtora pode entregar sem pagar multa.

Desde a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, essa tolerância tem regras claras. Ela está no art. 43-A da Lei 4.591/64:

o prazo extra é de até 180 dias corridos;
ele só vale se estiver escrito no contrato, de forma clara e destacada;
dentro desse prazo, a construtora não paga multa e o comprador não pode desfazer o contrato por causa do atraso.

Quando a tolerância não vale

Se o contrato não prevê a tolerância de forma clara, ela pode ser questionada. E o STJ já decidiu que a data de entrega precisa ser certa: não pode depender, por exemplo, de quando sair o financiamento do comprador.

Esquema visual elaborado pelo Dr. Caio Prado para explicar quando o atraso começa a contar.

Construtora atrasou a obra e passou da tolerância: as duas opções do comprador

Terminados os 180 dias, se você não deu causa ao atraso, a lei dá duas escolhas. Uma exclui a outra.

Opção 1: Desistir da compra e receber tudo de volta

Você pode desfazer o contrato por culpa da construtora. Nesse caso, a lei prevê a devolução integral de tudo o que foi pago, corrigido, mais a multa prevista no contrato. Aqui a construtora não pode reter parte do dinheiro, porque quem descumpriu foi ela.

Opção 2: Manter o imóvel e ser indenizado

Se você ainda quer o imóvel, pode continuar com o contrato e receber uma indenização por cada mês de atraso, calculada sobre o que você já pagou.

Qual caminho é melhor depende do momento da obra, de quanto já foi pago e dos seus planos. Vale analisar com calma antes de decidir.

Lucros cessantes: o aluguel que você pagou ou deixou de receber

Quem espera um imóvel atrasado normalmente tem um prejuízo: ou paga aluguel para morar em outro lugar, ou deixa de alugar o imóvel que comprou para investir. Isso se chama lucros cessantes.

O STJ decidiu, no Tema 996, que nesse caso o prejuízo é presumido. Ou seja, você não precisa provar que pagou aluguel: a indenização é calculada pelo valor de aluguel de um imóvel parecido, até a data em que as chaves são entregues.

O mesmo julgamento trouxe outras duas proteções importantes:

a construtora não pode cobrar “juros de obra” depois do prazo de entrega, contando a tolerância;
depois do atraso, a correção do saldo devedor deixa de ser pelo índice da construção (INCC) e passa a ser pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais caro para o comprador.

Dá para receber a multa e o aluguel ao mesmo tempo?

Em regra, não. No Tema 970, o STJ decidiu que, se o contrato já tem uma multa por atraso equivalente a um aluguel, ela não se soma aos lucros cessantes. E no Tema 971, que, se o contrato só prevê multa contra o comprador, essa multa pode ser usada também contra a construtora quando ela atrasa.

Distrato com a construtora: quando desistir e o que ela pode reter

É importante separar duas situações diferentes:

Distrato por culpa da construtora (o atraso passou da tolerância): o comprador recebe tudo de volta, como explicado acima.
Distrato por vontade do comprador (desistiu por motivos próprios, sem atraso da obra): a construtora pode reter uma parte do que foi pago, dentro dos limites da Lei do Distrato.

Na desistência pelo comprador, a lei permite descontar a comissão de corretagem e uma multa, que tem um limite máximo maior quando o empreendimento tem “patrimônio de afetação”. O prazo de devolução também depende desse detalhe, que costuma estar no contrato e no registro do empreendimento.

Por isso, antes de assinar qualquer distrato que a construtora oferecer, leia com atenção. Muitas vezes o documento trata como “desistência” um caso que, na verdade, é atraso da obra.

Documentos para separar

Organizar a papelada desde já facilita muito. Separe:

Contrato de compra e venda e o quadro-resumo, a primeira página com prazos, valores e condições.
Comprovantes de pagamento: boletos, transferências, extrato do financiamento e recibo de corretagem.
E-mails, cartas e mensagens de WhatsApp da construtora com promessas de entrega ou justificativas do atraso.
Folhetos e anúncios do lançamento, se ainda tiver.
Contrato de aluguel e recibos, se você paga aluguel enquanto espera.

Checklist elaborado pelo Dr. Caio Prado.

Caso prático: o apartamento que não ficou pronto para o casamento

Exemplo ilustrativo, criado para explicar as regras. Não se refere a nenhum caso real do escritório.

O problema. Um casal comprou um apartamento na planta, com entrega prevista para o mês do casamento. A data passou, os 180 dias de tolerância também, e a construtora seguiu adiando. O casal continuou pagando aluguel e as parcelas.

O erro mais comum. A construtora ofereceu um distrato com retenção de parte do valor pago, como se o casal estivesse desistindo por vontade própria. Muita gente assina por cansaço.

A estratégia. Como o atraso passou da tolerância, o caso não era de desistência, e sim de descumprimento da construtora. Com o contrato, os comprovantes e as mensagens organizados, dá para escolher entre receber tudo de volta ou manter o imóvel com indenização pelo aluguel.

A lição. Antes de assinar qualquer acordo, entenda em qual das duas situações você está.

Advogado imobiliário em Atibaia e região

Atibaia vive um momento de muitos lançamentos imobiliários, e as dúvidas sobre atraso de obra, distrato e contrato na planta crescem junto. Também atendemos moradores de Bom Jesus dos Perdões, Jarinu, Nazaré Paulista, Piracaia, Bragança Paulista e região.

Nossa unidade fica na Alameda Lindóia, 469, sala 02, Jardim do Lago, Atibaia. O atendimento pode ser presencial ou pelo WhatsApp e por videochamada, para quem prefere não se deslocar ou mora em outra cidade.

A sede do escritório fica em Santo André, no Grande ABC, onde também atendemos casos de Direito Imobiliário. Conheça todas as áreas de atuação do escritório.

Recomendações do Dr. Caio Prado: como proteger o seu direito

Anote as datas. A data prometida no contrato e a data final da tolerância. Com elas, você sabe quando o atraso começa a contar.

Peça tudo por escrito. Promessa de entrega feita por telefone some. Peça por e-mail ou WhatsApp e guarde.

Não assine distrato no impulso. Leia se o documento trata o caso como “desistência” quando, na verdade, houve atraso.

Confira se estão cobrando “juros de obra” depois do prazo. Depois do prazo de entrega, contando a tolerância, essa cobrança é ilegal.

Atenção: cada contrato tem cláusulas próprias. O que está escrito no seu contrato e o momento da obra mudam o melhor caminho. Antes de decidir, busque uma análise individual.

Perguntas frequentes sobre atraso na entrega do imóvel (FAQ)

Qual é o prazo de tolerância para a entrega do imóvel?

Até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato, desde que essa tolerância esteja escrita de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o atraso já gera direitos para o comprador.

Posso pedir o aluguel enquanto espero o imóvel?

Sim. O STJ entende que o prejuízo de quem espera um imóvel atrasado é presumido. A indenização é calculada pelo valor de aluguel de um imóvel parecido, até a entrega das chaves.

Posso desistir da compra por causa do atraso?

Sim. Depois de vencida a tolerância, você pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, sem que a construtora retenha parte do valor.

Quanto tempo tenho para entrar com ação contra a construtora?

Depende do que será pedido. Para a indenização pelo descumprimento do contrato, a regra costuma ser de até 10 anos, mas alguns pedidos têm prazo bem menor, como a devolução da taxa de corretagem. Por isso, não deixe para depois.

A construtora pode cobrar juros de obra depois do atraso?

Não. Depois do prazo de entrega, contando a tolerância, a cobrança de juros de obra ou de encargo parecido é ilegal, segundo o STJ.

Preciso ir ao escritório em Atibaia para ser atendido?

Não. O atendimento pode ser presencial, no Jardim do Lago, ou pelo WhatsApp e por videochamada, com envio dos documentos pelo celular.

Conclusão: atraso na entrega não é só paciência

O atraso na entrega do imóvel não precisa ser aceito em silêncio. Passado o prazo de tolerância, a lei e os tribunais dão ao comprador caminhos claros: receber o dinheiro de volta ou ser indenizado enquanto espera.

O mais importante é não tomar decisões no impulso, principalmente assinar distratos sem entender o que está sendo descontado.

Análise individual do seu contrato

Se a construtora atrasou a obra do seu imóvel, você pode conversar com o escritório pelo WhatsApp para entender a sua situação. Atendemos em Atibaia, em Santo André e por videochamada.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educativo e não substitui a análise individual do seu caso.

Sobre o Autor: Dr. Caio Prado – Caio Prado Advocacia

Dr. Caio Prado, advogado previdenciário em Santo André e Atibaia.

Dr. Caio Vilas Boas Prado (OAB/SP 405.788) é fundador da Caio Prado Advocacia. Atua desde 2018 em Santo André e também em Atibaia, com Direito Previdenciário, do Consumidor, Imobiliário e Cível.

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Caio Prado Advocacia – Especialista em Direito Previdenciário, Trabalhista e do Consumidor. Atuação estratégica e humanizada no Grande ABC e São Paulo.

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